文  恒大研究院  任澤平  夏磊  俞濤 

習(xí)近平總書(shū)記在十九大報(bào)告指出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。新恒大站在新起點(diǎn)、執(zhí)行新戰(zhàn)略、繪就新藍(lán)圖。立足企業(yè)恒久發(fā)展、服務(wù)國(guó)家大局戰(zhàn)略，恒大富有歷史使命感和社會(huì)責(zé)任感，立志成為偉大公司，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，為實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)貢獻(xiàn)力量。

2017年恒大業(yè)績(jī)靚麗奠定新起點(diǎn)：總資產(chǎn)17618億，凈資產(chǎn)2422億，營(yíng)業(yè)額3110億，核心利潤(rùn)405億，凈利潤(rùn)370億，現(xiàn)金余額2877億，各項(xiàng)核心指標(biāo)名列行業(yè)第一。和上市前的2008年相比，恒大的總資產(chǎn)增長(zhǎng)了62倍，凈資產(chǎn)增加了28倍，銷(xiāo)售額增加了84倍，核心利潤(rùn)增加了270倍，土地儲(chǔ)備增加了7倍。“時(shí)代是出卷人，我們是答卷人，黨和人民是閱卷人”。卓越的業(yè)績(jī)奠定新的起點(diǎn)，面向未來(lái)，“新恒大”繪就新藍(lán)圖：2020年底總資產(chǎn)破3萬(wàn)億，年銷(xiāo)售8000億，年利稅1500億，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)。不忘初心，砥礪前行。

恒大的發(fā)展成就堪稱(chēng)奇跡,為社會(huì)做出的貢獻(xiàn)堪稱(chēng)卓越。2006-2017年納稅總額由2.1億增長(zhǎng)到420億，增長(zhǎng)200倍；員工數(shù)量由2634人增長(zhǎng)到12.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)48倍；解決就業(yè)人數(shù)由3萬(wàn)人增長(zhǎng)到220多萬(wàn)人，增長(zhǎng)約73倍；累計(jì)為民生、扶貧、教育、環(huán)保、體育等慈善公益事業(yè)捐款100余次、金額超105億元。

一、順應(yīng)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，大發(fā)展、大戰(zhàn)略鑄就恒大奇跡

2008-2017年，我國(guó)年均新增2100萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)化率年均提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，形成了巨大的住房需求。GDP總量從32萬(wàn)億增長(zhǎng)到83萬(wàn)億，年復(fù)合增速達(dá)11.1%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從1.6萬(wàn)元增加到3.6萬(wàn)元，年復(fù)合增速達(dá)9.7%，有力支撐了居民住房需求的釋放與升級(jí)。

作為行業(yè)內(nèi)唯一一家全部精裝修交房的大型房企，恒大堅(jiān)持精裝修交房、讓利于民，多建老百姓買(mǎi)得起的精品民生住宅，緊緊抓住時(shí)代的需求、實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。2015年，恒大正式實(shí)施“無(wú)理由退房”，向客戶(hù)傳遞公司對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)過(guò)硬的信心，“質(zhì)量樹(shù)品牌，誠(chéng)信立偉業(yè)”。恒大堅(jiān)持“立即開(kāi)發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，快速周轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)優(yōu)化管理提升效益。2017年，恒大品牌價(jià)值489.72億，居全球品牌500強(qiáng)第93位，榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”第一名。

二、堅(jiān)定不移實(shí)施新戰(zhàn)略，邁向高質(zhì)量發(fā)展，打造“新恒大”

恒大正堅(jiān)定地邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，2017年順利完成發(fā)展模式與經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，利潤(rùn)大增負(fù)債率大降，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。2018年恒大的銷(xiāo)售目標(biāo)是5500億元。許家印主席在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)上表示，“恒大的執(zhí)行力比較強(qiáng)，但是有時(shí)候定的計(jì)劃會(huì)被超的，我們賣(mài)6000億、7000億也有可能，如果定8000億也能完成，但是沒(méi)有必要，要注重增長(zhǎng)質(zhì)量。”恒大用適度的規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)，宣告堅(jiān)決實(shí)施好新戰(zhàn)略的必勝?zèng)Q心。

（一）堅(jiān)定不移實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式

2017年初，恒大開(kāi)始向“規(guī)模+效益”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，保持規(guī)模適度增長(zhǎng)，注重增長(zhǎng)質(zhì)量。當(dāng)年即取得顯著成果：繼2016年銷(xiāo)售3734億登頂行業(yè)冠軍后，2017年以1122.6億毛利潤(rùn)成為行業(yè)“利潤(rùn)王”。

定調(diào)“規(guī)模適度增長(zhǎng)”。2008-2017年，公司的銷(xiāo)售金額從60億增長(zhǎng)到5010億，年均增速64%。下一個(gè)三年，恒大到2020年銷(xiāo)售金額達(dá)8000億，年均增速適度調(diào)整到17%。“規(guī)模適度增長(zhǎng)”，體現(xiàn)了恒大對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的認(rèn)知，體現(xiàn)了恒大“從快到穩(wěn)”的變革轉(zhuǎn)型。土地儲(chǔ)備規(guī)模，同樣將轉(zhuǎn)向適度增長(zhǎng)，恒大2018年的土地儲(chǔ)備預(yù)算金額將保持甚至略低于往年的增長(zhǎng)幅度，“減少了土地款支出對(duì)于公司降負(fù)債具有重大意義”。

“注重增長(zhǎng)質(zhì)量”。規(guī)模增速慢下來(lái)了，但利潤(rùn)增速卻上去了。2010-2016年，公司的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)640.5%至3733.7億，凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)119.5%至176.2億，銷(xiāo)售增速明顯快于利潤(rùn)增速，而2017年，則是利潤(rùn)增速遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售增速，僅一年時(shí)間，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)至370.5億，增速高達(dá)110.3%，銷(xiāo)售增速則為34.2%。2017年利潤(rùn)大增，增加效益成果顯著，主要得益于三個(gè)方面：（1）打造全環(huán)節(jié)精品，提升產(chǎn)品附加值。項(xiàng)目的施工單位必須為全國(guó)前十強(qiáng)，所用材料均為國(guó)內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并通過(guò)配套先行、升級(jí)物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）多措并舉降三費(fèi)，2017年三費(fèi)合共下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物業(yè)等方面提升管理水平，管理費(fèi)用率從2016年的2.6%下降至2017年的2.4%，營(yíng)銷(xiāo)方面大力推廣“恒房通”全民營(yíng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售費(fèi)用率從4.3%下降至3.4%；融資上優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，境外融資約91億美元，替換高成本、短年限的外債，財(cái)務(wù)費(fèi)用率從3%下降至1.6%。（3）銷(xiāo)售適度高增長(zhǎng)。高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品推動(dòng)銷(xiāo)售適度高增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額迅速增加。

盈利能力提升顯著。2017年公司毛利率為36.1%,較2016年提升8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售凈利率從8.3%提升至11.9%，增加3.6個(gè)百分點(diǎn)；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率從9.8%提升至13%，增加3.2個(gè)百分點(diǎn)；ROE（平均）從10.7%提升至30.7%，增加20個(gè)百分點(diǎn)；每股基本盈利從0.37元提升至1.83元，增長(zhǎng)近4倍。

（二）堅(jiān)定不移實(shí)施“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式

恒大主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，全面轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、低成本，高周轉(zhuǎn)”的“三低一高”模式，核心是大幅降低負(fù)債率、增加凈資產(chǎn)，助力企業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

去杠桿成果顯著。2017年是經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的開(kāi)局之年，通過(guò)引入1300億戰(zhàn)投、還清1129億永續(xù)債等措施不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)盈利增加凈資產(chǎn)，公司將凈負(fù)債率大幅下降近六成，資產(chǎn)負(fù)債率也下降至71.1%，而凈資產(chǎn)大增204.3%至2422億。

降負(fù)債同時(shí)保持ROE持續(xù)領(lǐng)先，提升增長(zhǎng)質(zhì)量。恒大ROE水平在2010-2015年6年間均明顯領(lǐng)先于同業(yè)，進(jìn)行杜邦拆分發(fā)現(xiàn)，主要是靠高杠桿。2017年開(kāi)始向“低杠桿”轉(zhuǎn)變，通過(guò)盈利能力的迅速提升使ROE保持高位。2017年杠桿水平明顯下降，權(quán)益乘數(shù)從22.1下降至19.6, ROE反而從10.7%提升至30.7%，主要在于銷(xiāo)售凈利率從8.3%提升至11.9%并通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿倍數(shù)放大。恒大未來(lái)將繼續(xù)提升增長(zhǎng)質(zhì)量，一方面，繼續(xù)通過(guò)降低負(fù)債總額、增強(qiáng)盈利增加凈資產(chǎn)等方式進(jìn)一步降負(fù)債、降杠桿，另一方面，打造高盈利和高周轉(zhuǎn)，繼續(xù)保持ROE持續(xù)領(lǐng)先。

（三）積極探索高科技，培育恒大龍頭行業(yè)、服務(wù)科技強(qiáng)國(guó)大局

旅游、健康、高科技產(chǎn)業(yè)都是千億甚至萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景非常巨大。為培育龍頭行業(yè)、實(shí)現(xiàn)恒久發(fā)展，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)科技強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，恒大將積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”，服務(wù)居民需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。目前，恒大已形成了“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)布局，在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，恒大健康服務(wù)于老人，恒大旅游服務(wù)于少年兒童，恒大的服務(wù)業(yè)圍繞著中國(guó)14億人口、全世界1/4人口的龐大需求開(kāi)展，為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為拉動(dòng)內(nèi)需做出貢獻(xiàn)。

積極探索高科技。一方面因?yàn)榧覈?guó)情懷和民營(yíng)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，恒大作為龍頭民營(yíng)企業(yè)，必須要為國(guó)家的科技強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略作出貢獻(xiàn)。另一方面，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度看，用十年的時(shí)間，從科研、到孵化、再到產(chǎn)業(yè)化，一定可以培養(yǎng)出一大批世界領(lǐng)先的前沿科技技術(shù)，高科技產(chǎn)業(yè)也將成為恒大的龍頭產(chǎn)業(yè)。

三、讓利于民，堅(jiān)持民生地產(chǎn)價(jià)值取向

堅(jiān)持精裝修交房，打造高品質(zhì)高性?xún)r(jià)比的房子。恒大實(shí)行全精裝修交樓的民生地產(chǎn)戰(zhàn)略，是最早推行精裝修的房企。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)精裝修成品房建設(shè)面積占比不足10%，到目前也只有約20%。目前恒大與800多家國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)建立戰(zhàn)略結(jié)盟，確保裝修品質(zhì)，恒大至今仍是唯一能夠大規(guī)模建設(shè)，且全部精裝交樓的企業(yè)，同時(shí)與全國(guó)知名家居企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)業(yè)主購(gòu)房拎包入住。恒大的住宅以144平以下的普通住宅和中端、中高端產(chǎn)品為主，定位居民自住需求。

堅(jiān)持讓利于民。堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目拿地后4-6個(gè)月即可開(kāi)盤(pán)；合理定價(jià)、只賺取合理利潤(rùn)，全部精裝修的標(biāo)準(zhǔn)下，銷(xiāo)售均價(jià)至今不超過(guò)1萬(wàn)元/平，是十強(qiáng)房企中最低之一。強(qiáng)化成本控制。土地成本上，憑借提前布局的戰(zhàn)略，公司土儲(chǔ)平均樓面價(jià)僅1711元/平，一貫“現(xiàn)金為王”，靈活參與二手并購(gòu)。管理費(fèi)用上，2017年恒大管理費(fèi)用率僅2.4%，財(cái)務(wù)成本上，2014-2017年，公司借款平均實(shí)際年利率（含永續(xù)債）累計(jì)下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，比同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率多下降1.6個(gè)點(diǎn)。通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)有力的成本控制。

四、積極踐行社會(huì)責(zé)任，做好企業(yè)公民

在取得高速發(fā)展奇跡的同時(shí)，恒大始終不忘初心，牢記社會(huì)責(zé)任和使命。一方面，恒大依法依規(guī)、專(zhuān)心專(zhuān)注、兢兢業(yè)業(yè)地做好企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理和發(fā)展，做大做強(qiáng)，為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富、解決更多的就業(yè)、上繳更多的稅收，另一方面，恒大飲水思源、回報(bào)社會(huì)，積極參與慈善公益，積極投身脫貧攻堅(jiān)，為實(shí)現(xiàn)總書(shū)記提出的“到2020年所有貧困地區(qū)和貧困人口一道邁入全面小康社會(huì)”的目標(biāo)，貢獻(xiàn)恒大力量。

恒大創(chuàng)立以來(lái)，已經(jīng)累計(jì)為民生、扶貧、教育、環(huán)保、體育等慈善公益事業(yè)捐贈(zèng)100多次超105億。公司先后被授予全國(guó)脫貧攻堅(jiān)獎(jiǎng)、中國(guó)最佳企業(yè)公民、全國(guó)愛(ài)心捐助獎(jiǎng)、中國(guó)最具社會(huì)責(zé)任感房地產(chǎn)企業(yè)等多項(xiàng)榮譽(yù)，并連續(xù)七屆榮膺中國(guó)慈善領(lǐng)域最高政府獎(jiǎng)“中華慈善獎(jiǎng)”。

精準(zhǔn)扶貧，抓住產(chǎn)業(yè)扶貧、搬遷扶貧、就業(yè)扶貧的“牛鼻子”。在各級(jí)黨委政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，恒大在貴州幫扶畢節(jié)全市10個(gè)縣區(qū)，共計(jì)無(wú)償投入110億元，并派出一支懂管理、懂技術(shù)、能吃苦耐勞、能打硬仗、共2108人的扶貧隊(duì)伍，同當(dāng)?shù)馗刹咳罕婟R心協(xié)力、并肩作戰(zhàn)，要幫扶一百多萬(wàn)貧困人口穩(wěn)定脫貧。目前恒大已經(jīng)幫扶30.67萬(wàn)人初步脫貧，未來(lái)還要幫扶72.46萬(wàn)人脫貧。

拉動(dòng)就業(yè)貢獻(xiàn)卓著。2009年，平均每100萬(wàn)城鄉(xiāng)就業(yè)人員中，就有11人是恒大員工，到2017年，則有161人是恒大員工，增長(zhǎng)14倍，每100萬(wàn)城鄉(xiāng)就業(yè)人員中，有2824人的就業(yè)是恒大貢獻(xiàn)的。

高分紅回饋股東。公司上市以來(lái)，累計(jì)現(xiàn)金分紅253億元，遠(yuǎn)超公司歷年股權(quán)融資額（142億元），占有分紅年度累計(jì)凈利潤(rùn)的比重達(dá)39%，2013-2015年，公司連續(xù)3年派息率在50%左右。

稅收貢獻(xiàn)巨大，利國(guó)利民。十八大以來(lái)，恒大累計(jì)納稅1376億。年度納稅總額，由2006年的2.1億增長(zhǎng)到2017年的420億，增長(zhǎng)200倍。其中，所得稅從2008年的3.3億增長(zhǎng)到2017年的404億，增長(zhǎng)122倍，年均增長(zhǎng)70%。

文轉(zhuǎn)載自澤平宏觀(guān)